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邹至庄 的博客

世界著名经济学家、普林斯顿大学经济学讲座教授

 
 
 

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美国房地产泡沫与经济不景气  

2010-12-01 10:42:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  美国当前的经济下滑持续时间如此之长,超出许多人的预期。在一年内将失业率从当前的9.6%降到8%以下,希望渺茫。
  这次经济衰退起源于房地产泡沫。由于金融机构可以将房地产抵押贷款打包成证券出售并从中获利,加以消费者被允许在无首付的情况下购房,从而推动房价上涨。当房屋和证券价格下跌时,金融机构承受巨大损失,以致不能向消费者和生产者提供充足的流动资金以满足他们必要的购买需求。
  随着金融机构的崩溃,经济衰退接踵而至,失业增多,消费者支付能力下降。许多购房者因无力继续向银行按月偿还抵押贷款而不得不放弃自己的房屋所有权,这一数目在2009年为310万人,2010年则升至410万人。在这410万人中,350万人的房屋将被债主收回,60万人将把房屋廉价出卖。债主允许业主自己把房屋廉价出卖是要省去收回房屋后再出卖的经费。据估计,这种经费每户约达7.5万美元。相对于2009年初总计5000万套的抵押房屋,失去所有权的房屋所有者,无论是2010年的410万,还是2009年的310万,数目都是惊人的。
  在中国的房地产市场,特别是上海和北京的市场,近年来非常活跃,需求巨大以致价格快速上涨。但中国并没有发生像美国一样的房地产泡沫,将来也不大可能会发生,其原因是两个国家的经济制度有所不同:中国的金融机构不能像美国一样将抵押贷款打包成证券而产生金融风险;中国的消费者在没有充足首付的情况下不能购房;中国政府时刻小心谨慎关注着房地产市场,政府已经采取了不同措施调控房地产市场,比如提高第二套房首付,不对第三套房提供消费信贷,对两年内购买的住房再出售征税等。
  当房地产泡沫开始时,美国的金融机构和消费者是怎么被牵涉进来的呢?20多年前,金融机构不会从事如此高风险的打包证券投资、消费者也不会无首付购房。对这种市场行为的改变,目前有多种解释。一些人认为政府要负主要责任,因为它没有充分有效地监管包括投资银行在内的金融机构。通过房利美公司,政府为消费者提供低成本的担保,使消费者能够多购买房产。这些所谓政府的失职行为促使美国最近制定了新的金融管理制度,成立了新的机构来保护消费者。另外也有人认为,金融机构和消费者应该自己承担责任。但无论经济下滑归咎于谁,政府都应当采取正确措施来应对。
  为阻止未来的金融危机和紧接而来的经济衰退,当前美国政府采取的这些措施是否能够应付尚难定论。上世纪30年代的大萧条促使政府政策发生变革,政府支出得以增加以应对有效需求不足,社会保险和失业保险制度得以建立。但最近严重的经济下滑是由于“制度失灵”造成的,上世纪30年代大萧条后的预防性立法未能预见这种“制度失灵”。这些为应对当前经济问题而制定的法规,不一定能解决未来发生的经济问题。因此,我们还需要随时准备应对那些现在预料不到的经济问题。

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